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签订购房补充协议有何深意?应该注意哪些潜在问题?

作者: 时间:2017/1/10 16:08:00 来源:房天下

摘要:补充协议,顾名思义是对合同的补充。将合同中没有约定或约定不详的内容,根据所售房地产项目的具体情况进行解释签订的补充协议。补充协议作为合同的一部分,签订后和购房合同具有同等法律效力。那么,购房补充协议怎 ......

补充协议,顾名思义是对合同的补充。将合同中没有约定或约定不详的内容,根据所售房地产项目的具体情况进行解释签订的补充协议。补充协议作为合同的一部分,签订后和购房合同具有同等法律效力。那么,购房补充协议怎样写?签购房补充协议的注意事项有哪些?补充协议是购房者用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。对约定不明确的内容一定要签补充协议,同时对房地产开发商提出的补充协议要千万警惕。

购房者在签补充协议时应注意以下几方面:

一、公平原则

补充协议条款的制定并不是房地产商的单方行为,购房者作为合同的另一方,同样具有平等主张、保护自身利益的合法权利。任何发展商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议都有可能是违背购房者意愿的,在法律上是无效的。因此,房地产开发商在要求购房者签订补充协议时,应对其内容予以明释。例如,在销售精装修房屋时,有的房地产开发商对于房地产合同约定的装修材料装修标准的改变,只是明确了告知购房者的义务,而对于改变后的质量、价格、档次、环保均不予明确,根本没有给予购房者选择或是确认的权利,这在实际上已经严重损害了购房者的合法利益。一旦出现问题,极易使买卖双方产生纠纷。

房地产开发商制定的补充协议往往有失公正

所谓格式条款合同,又称格式合同,它是指由一方当事人预先制定的,并由不特定的第三人所接受的,具有完整性和定型化的合同条款。

格式条款合同的特征是:(1)格式条款合同文本是由一方当事人预先制定的。(2)格式条款合同要具有广泛性、持久性和细节性。(3)格式条款合同的内容具有完整性和定型化的特点。(4)在格式条款合同中,条款制定人在订约中处于优势地位。由于双方地位差异,合同条款容易显失公平。

二、合法原则

双方签订的补充协议作为合同不可分割的组成部分,只有约定的内容合法,才能得到法律的保护。

在实际交易中,房地产开发商在起草补充协议时,有时为了迎合或是满足个别购房者的利益要求,将一些公用面积和使用空间擅自“许配”,从而损害了其他购房者的利益。例如,一家房地产开发商在销售写字楼时,购房单位提出了一个条件,即将写字楼的外墙使用权归该购房单位无偿使用。房地产开发商明明知道外墙使用权归所有购买写字楼的业主,房地产开发商个人没有任何承诺的权利,但是,为了促进销售,在没有得到其他业主同意的情况下,房地产开发商便同意了这家购房单位的要求,并将此条款写入补充协议。事后可想而知,由于房地产合同约定的该内容损害了其他人的合法利益而导致此项内容无效。

购房人签订补充协议时有权伸张合法权益

我国《合同法》第39条明确规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款,按照对方的要求对该条款予以说明。因此,购房者在签署由卖方起草的补充协议时,有权要求卖方对相关条款进行解释说明。

《合同法》第41条规定:当对格式条款的理解发生争议时,应当按照通常理解予以解释,对格式条款有两种以上解释的,应当采纳不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。在通常情况下,提供格式条款的一方往往在房地产市场交易中处于优势地位。因此,在签订补充协议时,购房者完全有权利要求在平等协商的基础上,对补充协议加以修改和补充,充分维护自身的合法权益。任何开发商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议,在法律上都是无效的。

三、注意事项

1、广告和房地产楼盘售楼书中的有关内容。消费者入住时发现房子有些地方与当初广告和楼收中承诺的并不一样,这种情况在生活中并不鲜见。把广告和楼书中的相关内容加入合同,产生纠纷时可以作为消费者投诉的有利证据。2003年6月生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中为了保护购房人利益,规定将房地产开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所做的具体明确的、并且对买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的说明和允诺视为合同内容。房地产开发商如果违反这样的内容,应当承担违约责任。

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